Если квартира находилось в собственности более трех лет, то доход от его продажи не облагается налогом (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года, этот срок составит пять лет.
Однако может сложиться ситуация, когда квартиру (иную недвижимость) необходимо продать прямо сейчас, не дожидаясь истечения трех лет. Как быть?
Есть два законным метода уменьшения налога:
- заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, ИЛИ
- применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Посмотрим, что и когда будет более выгодным.
Минимальный срок владения будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
- если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
- если право собственности получено в результате приватизации;
- если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Право собственности на имущество исчисляется со дня государственной регистрации и внесения соответствующей записи в Единый реестр (ст. 219 ГК РФ), т. е. с этого дня и рассчитывается срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета.
Заметим, что в ряде случаев эта дата не имеет значения. Например, если квартира получена по наследству, то право собственности возникает со дня смерти наследодателя, т. е. открытия наследства, ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ от того, когда право зарегистрировано или наследство фактически принято (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Еще пример — квартира в кооперативе. Тут опять-таки дата регистрации значения не имеет: выплачен последний пай — получено право собственности (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Или еще вариант: квартира приватизирована до вступления в силу закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество (закон от 21.07.97 № 122-ФЗ, начал применяться с 29.01.98 ), и свидетельство о праве собственности получено, очевидно, позже даты приватизации, но датой отчета будет день приватизации.
Если все сказанное — не ваш случай, то идем дальше.
Сумма налога может быть уменьшена с помощью налогового вычета, точнее, одного из двух вычетов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. - для жилья, дач, садовых домиков, земли и долей в них, 250 тыс. руб. - для авто, нежилых помещений, гаражей и проч.);
• налоговый вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Выгоды от использования того или иного вычета можно подсчитать.
К примеру, квартира приобретена за 5 млн, продана за 7 млн. Доход — 2 млн, налог должен быть уплачен по ставке 13%.
Если воспользоваться первым вариантом (1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры), то сумма налога составит: 780 000 руб. = (7 000 000 - 1 000 000) х 13%.
При втором варианте можно уменьшить доходы, полученные от продажи на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Налог составит 260 000 руб. (7 000 000 — 5 000 000) х 13%
То есть если цена продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то выгоднее воспользоваться вычетом в размере понесенных расходов.
Следует учесть, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости.
Если в течение года один и тот же собственник продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Для оформления вычета в сумме произведенных расходов, необходимо собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку объекта — договоры, акты приема-передачи, расписки, чеки и проч. (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
А вот какие именно расходы можно заявить к вычету, НК РФ внятного ответа не дает, ограничиваясь указанием на то, что они должны быть документально подтверждены и обоснованы (т. е. направлены на приобретение указанного объекта). Таковыми, на практике, считаются, в частности, не только расходы на приобретение объекта, но и проценты по ипотеке, а также оплата услуг агентства недвижимости. Подтверждающими документами, в частности, будут приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца и проч.
Если квартира приобретена за счет средств материнского капитала, то его сумма также может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов.
Для того, чтобы получить вычет, необходимо заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, приложить к ней необходимые документы, написать заявление и представить все это в налоговую инспекцию по месту жительства. Причем это все надо сделать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ), поскольку если опоздать с подачей, то радость от экономии будет омрачена штрафом в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Налоговая декларация не подается лишь в том случае, если срок владения недвижимостью превышает три года (с 01.01.2016 — пять лет).
Если указанный срок менее трех лет, то подавать декларацию надо в любом случае, даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.
Однако может сложиться ситуация, когда квартиру (иную недвижимость) необходимо продать прямо сейчас, не дожидаясь истечения трех лет. Как быть?
Есть два законным метода уменьшения налога:
- заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, ИЛИ
- применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Посмотрим, что и когда будет более выгодным.
Минимальный срок владения будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
- если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
- если право собственности получено в результате приватизации;
- если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Право собственности на имущество исчисляется со дня государственной регистрации и внесения соответствующей записи в Единый реестр (ст. 219 ГК РФ), т. е. с этого дня и рассчитывается срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета.
Заметим, что в ряде случаев эта дата не имеет значения. Например, если квартира получена по наследству, то право собственности возникает со дня смерти наследодателя, т. е. открытия наследства, ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ от того, когда право зарегистрировано или наследство фактически принято (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Еще пример — квартира в кооперативе. Тут опять-таки дата регистрации значения не имеет: выплачен последний пай — получено право собственности (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Или еще вариант: квартира приватизирована до вступления в силу закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество (закон от 21.07.97 № 122-ФЗ, начал применяться с 29.01.98 ), и свидетельство о праве собственности получено, очевидно, позже даты приватизации, но датой отчета будет день приватизации.
Если все сказанное — не ваш случай, то идем дальше.
Сумма налога может быть уменьшена с помощью налогового вычета, точнее, одного из двух вычетов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. - для жилья, дач, садовых домиков, земли и долей в них, 250 тыс. руб. - для авто, нежилых помещений, гаражей и проч.);
• налоговый вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Выгоды от использования того или иного вычета можно подсчитать.
К примеру, квартира приобретена за 5 млн, продана за 7 млн. Доход — 2 млн, налог должен быть уплачен по ставке 13%.
Если воспользоваться первым вариантом (1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры), то сумма налога составит: 780 000 руб. = (7 000 000 - 1 000 000) х 13%.
При втором варианте можно уменьшить доходы, полученные от продажи на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Налог составит 260 000 руб. (7 000 000 — 5 000 000) х 13%
То есть если цена продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то выгоднее воспользоваться вычетом в размере понесенных расходов.
Следует учесть, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости.
Если в течение года один и тот же собственник продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Для оформления вычета в сумме произведенных расходов, необходимо собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку объекта — договоры, акты приема-передачи, расписки, чеки и проч. (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
А вот какие именно расходы можно заявить к вычету, НК РФ внятного ответа не дает, ограничиваясь указанием на то, что они должны быть документально подтверждены и обоснованы (т. е. направлены на приобретение указанного объекта). Таковыми, на практике, считаются, в частности, не только расходы на приобретение объекта, но и проценты по ипотеке, а также оплата услуг агентства недвижимости. Подтверждающими документами, в частности, будут приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца и проч.
Если квартира приобретена за счет средств материнского капитала, то его сумма также может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов.
Для того, чтобы получить вычет, необходимо заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, приложить к ней необходимые документы, написать заявление и представить все это в налоговую инспекцию по месту жительства. Причем это все надо сделать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ), поскольку если опоздать с подачей, то радость от экономии будет омрачена штрафом в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Налоговая декларация не подается лишь в том случае, если срок владения недвижимостью превышает три года (с 01.01.2016 — пять лет).
Если указанный срок менее трех лет, то подавать декларацию надо в любом случае, даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.
